Cene stanova u Srbiji u 2025: Detaljna analiza rasta i šta očekivati

Tržište nekretnina u Srbiji nastavlja da beleži stabilan rast i u 2025. godini, sa prosečnim porastom cena stanova od 5,31% u prvom tromesečju u odnosu na isti period prethodne godine. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), ovo predstavlja blago ubrzanje u odnosu na stopu rasta iz 2024. godine, koja je iznosila 5,17%.

Regionalni trendovi rasta cena

Rast cena nije uniforman širom Srbije. Beograd je i dalje lider po stopi poskupljenja sa 6,20% međugodišnjeg rasta, slede Južna i Istočna Srbija sa 6,14% i Vojvodina sa 4,84%. Region Šumadije i Zapadne Srbije beleži najsporiji rast od 3,54%.

Razlike između segmenta novogradnje i starogradnje su takođe prisutne. Novogradnja je poskupela za 5,55%, dok je starogradnja zabeležila rast od 5,17%. Ovo ukazuje na veću potražnju za modernim, energetski efikasnim objektima.

Cene po gradovima - impresivni skokevi

U Beogradu je starogradnja poskupela za 18% sa prosečnom cenom od 2.513 €/m², dok je novogradnja porasla za 3% na 2.472 €/m². Najveći skok cena zabeležen je na Savskom vencu gde starogradnja košta 3.329 €/m² (+24%), a novogradnja dostiže 4.472 €/m².

Niš je postao rekorder po poskupljenju novogradnje sa 14% rasta (1.683 €/m²), dok je starogradnja porasla za 16% (1.407 €/m²). Novi Sad beleži rast od 7% za oba segmenta (2.064-2.075 €/m²), a Kragujevac 14% za starogradnju (1.189 €/m²) i 3% za novogradnju (1.400 €/m²).

Luksuzni kompleksi - vrhunske cene

Najskuplji stanovi nalaze se u ekskluzivnim beogradskim kompleksima: Beograd na vodi (5.323 €/m²), Airport Garden (3.430 €/m²), Lux 51 (3.069 €/m²) i Victory Gardens (2.969 €/m²). U Novom Sadu Square Garden dostize 2.086 €/m², dok u Kragujevcu Sokolis košta 1.690 €/m².

Aktivnost na tržištu i finansiranje

U prvom kvartalu 2025. zabeležen je porast broja kupoprodajnih ugovora za 7,2% (ukupno 11.293 ugovora), dok je ukupna vrednost prometa porasla za impresivnih 21,8% na 1,028 milijardi evra .

Značajno je pomenuti da se 25% transakcija finansiralo putem kredita, što je porast od 7 procentnih poena u odnosu na isti period prethodne godine. Broj stanova kupljenih na kredit porastao je za 47,68%, što ukazuje na povećanu dostupnost stambenog kreditiranja.

Regionalne razlike su dramatične: Južna i Istočna Srbija zabeležila je porast prodaje od 41,4% (1.554 ugovora) sa rastom vrednosti od 87,8% (92 miliona €). Vojvodina ima porast od 10,9% (3.101 ugovora) sa vrednošću +34,5% (238 miliona €). Beograd je zabeležio minimalan rast prodaje od 0,3% (3.913 ugovora) ali sa porastom vrednosti od 10,3% (537 miliona €).

Faktori koji utiču na rast cena

Milić Đoković, licencirani procenitelj nekretnina, ističe: "Ideja države da sa 400 miliona evra pomogne mladima da dođu do stana jeste pozitivna, ali problem nastaje kada za taj novac nema dovoljno odgovarajuće ponude. Ako se sredstva ubrizgaju na tržište na kojem nedostaje 'roba', odnosno stanova, logično je da će njihova cena porasti".

Evropsko poređenje

Kada uporedimo sa evropskim tržištima, Srbija se nalazi približno na proseku Evropske unije, gde je stopa rasta cena stambenih nekretnina iznosila 5,72% u prvom kvartalu 2025. godine. Međutim, postoji značajna varijacija unutar EU - dok su Portugal (+16,29%), Bugarska (+15,08%) i Hrvatska (+13,08%) beležile dvocifrene stope rasta, Finska je zabeležila pad od -1,91% .

Najtraženiji tipovi stanova

Prema istraživanjima, dvoiposobni stanovi su i dalje najtraženiji na tržištu. Ovo je standard iz jugoslovenskog perioda koji se pokazao optimalnim za porodice. Zbog državnih mera vezanih za kredite za mlade, gde je iznos do 100.000 evra, u većim centrima gde su skuplje nekretnine bila je pomama za manjim stanovima od 25 do 30 kvadrata, tzv. studijima.

Šta očekivati do kraja 2025?

Iako tržište pokazuje izvesnu stabilnost, postoje određeni faktori koji mogu uticati na njegov dalji razvoj. Milić Đoković naglašava da je srpsko tržište "veoma senzitivno" i reaguje na svaku vrstu promene.

Prema prognozama, očekuje se da će cene nastaviti da rastu, ali nešto sporijim tempom. Urbani centri poput Beograda, Novog Sada i Niša će verovatno zadržati visoke stope rasta, dok će manji gradovi imati umerenije poskupljenje.

Kako izračunati trenutnu vrednost svog stana?

RGZ je razvio indeks cena stanova koji omogućava građanima da procene trenutnu vrednost svoje nekretnine. Formula za izračunavanje je

(Cena kupovine stan × Najnoviji indeks) ÷ Indeks iz perioda kupovine = Današnja vrednost

Primer: Ako ste u Q1 2020. kupili stan u novogradnji za 150.000 EUR (indeks: 109,33), a trenutni indeks za Q1 2025. je 168,04:

(150.000 × 168,04) ÷ 109,33 = 230.534,26 EUR

Ovo predstavlja porast vrednosti od preko 53% za period od 5 godina.

Zaključak

Tržište nekretnina u Srbiji u 2025. godini karakteriše stabilan rast sa regionalnim varijacijama. Beograd i dalje prednjači po stopi rasta, dok manji gradovi nude pristupačnije opcije. Subvencionisani krediti za mlade značajno su povećali potražnju, posebno za manjim stanovima.

Za one koji su kupili stanove u prethodnim godinama, vrednost njihovih nekretnina je značajno porasla. Nekretnine se i dalje pokazuju kao sigurna investiciona opcija u uslovima ekonomske neizvesnosti i inflacije.

Izgledi za ostatak 2025. godine ukazuju na nastavak rasta, ali sa umerenijim stopama. Ključni faktorí će biti dostupnost novih građevinskih dozvola, makroekonomska stabilnost i dalje državne potpore stambenom kreditiranju.