Godišnji pregled tržišta nekretnina u Srbiji 2025: Rekordi, trendovi i prognoze za 2026

2025. godina je bila izuzetno dinamična za tržište nekretnina u Srbiji, sa rekordnim rastom cena, eksplozivnim porastom kreditnog finansiranja i značajnim regionalnim promenama. Ovaj godišnji pregled sumira najvažnije trendove, rekorde i prognoze za narednu godinu.

Rekordni rast cena i aktivnost na tržištu

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), tržište nekretnina u Srbiji tokom 2025. godine beležilo je kontinuirani rast cena sa prosečnom stopom rasta od 5,78% u drugom kvartalu. Ovo predstavlja jedan od najvećih rasta u poslednjih nekoliko godina.

Beograd je i dalje lider po stopi poskupljenja sa 6,20% međugodišnjeg rasta, dok su Južna i Istočna Srbija zabeležile impresivnih 6,14%, a Vojvodina 4,84%. Najskuplji stan u Beogradu na vodi prodat je za rekordnih 1,8 miliona evra, dok je najskuplja kuća prodata za čak 3,8 miliona evra.

Eksplozivni rast kreditnog finansiranja

Jedan od najznačajnijih trendova u 2025. godini jeste dramatičan porast kreditnog finansiranja. U drugom kvartalu, 23% stanova u Srbiji kupljeno je putem stambenih kredita, što predstavlja porast od sedam procentnih poena u odnosu na isti period prošle godine (16%).

Ovaj rast je u velikoj meri posledica državnog programa subvencionisanih kredita za mlade, koji omogućava kupovinu prve nekretnine uz minimalno učešće od samo 1%. Prema najnovijim podacima, više od 3.000 porodica je do sada iskoristilo ovu mogućnost.

Regionalne razlike i novi trendovi

Jugoistočna Srbija doživela je eksplozivni rast sa porastom prodaje od 41,4% i rastom vrednosti od 87,8% u prvom tromesečju. Gradovi poput Smedereva, Bora, Zaječara i Vranja postaju sve atraktivniji za investitore.

Prigradska naselja Beograda, posebno Surčin, beleže značajan porast popularnosti zbog izgradnje Nacionalnog stadiona i očekivanog razvoja infrastrukture. Cene novogradnje u Surčinu porasle su do 20% u poslednje dve godine.

Problem praznih stanova u Beogradu

Jedan od najdiskutovanijih problema u 2025. godini jeste procena da u Beogradu trenutno stoji prazno oko 10.000 stanova. Ovaj "mrtvi kapital" predstavlja značajan izazov za tržište, jer ovi objekti nisu u funkciji ni za izdavanje ni za prodaju.

Stručnjaci ističu da ova situacija može biti posledica spekulativnog držanja nekretnina, nedovoljne regulative i fiskalnih faktora koji ne podstiču aktivno korišćenje nekretnina.

Gotovina i dalje dominira

Iako je kreditno finansiranje poraslo, gotovina i dalje dominira sa 85% transakcija u drugom kvartalu 2025. godine. Ovaj podatak ukazuje na visok nivo likvidnosti među kupcima u Srbiji i prisustvo stranog kapitala i kupaca iz dijaspore.

Promene u regulativi i novi zakoni

2025. godina donela je i značajne promene u regulativi. Narodna banka Srbije uvodi zakonsko ograničenje kamatnih stopa na maksimalno 5% za sve stambene kredite od 1. januara 2025. godine.

Najavljen je i Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (zakon o legalizaciji), koji bi mogao značajno uticati na tržište ukoliko se efikasno primeni.

Trendovi u izdavanju stanova

Tržište najma stanova u 2025. godini karakteriše stabilno visok nivo kirija, posebno u većim studentskim centrima. U Beogradu se pristojna garsonjera od tridesetak kvadrata ne može naći ispod 300 evra na periferiji, dok se jednosobni stanovi kreću od 400 evra naviše.

Vračar ostaje najskuplja lokacija sa kirijama do 1.000 evra za jednosobne stanove, dok nešto povoljnije opcije možemo naći na Zvezdari, Karaburmi, Banovom brdu, Voždovcu i Zemunu (400-500 evra).

Prognoze za 2026. godinu

Stručnjaci predviđaju da će se trend rasta nastaviti i u 2026. godini, ali sa umerenijim stopama. Ključni faktori koji će određivati pravac kretanja cena uključuju:

Očekuje se da će urbani centri poput Beograda, Novog Sada i Niša zadržati visoke stope rasta, dok će manji gradovi imati umerenije poskupljenje.

Najvažnije lekcije iz 2025. godine

1. Regionalna diversifikacija: Investitori sve više traže prilike van tradicionalnih gradskih centara, što je dovelo do eksplozivnog rasta u jugoistočnoj Srbiji.

2. Važnost državnih programa: Subvencionisani krediti za mlade značajno su povećali dostupnost stanova širem krugu građana.

3. Opreznost kupaca: Istraživanja pokazuju da su kupci danas oprezniji i sporiji u donošenju odluka, sa 90% kupaca koji smatraju da su cene previsoke.

4. Rast kreditnog finansiranja: Porast sa 16% na 23% pokazuje da krediti postaju sve važniji način finansiranja kupovine nekretnina.

Zaključak

2025. godina je bila izuzetno dinamična za tržište nekretnina u Srbiji, sa rekordnim rastom cena, eksplozivnim porastom kreditnog finansiranja i značajnim regionalnim promenama. Iako postoje izazovi poput velikog broja praznih stanova u Beogradu i visokih cena, tržište i dalje pokazuje dinamiku i potencijal za rast.

Za investitore i kupce, ključno je pratiti ove trendove i razumeti da regionalne razlike nude različite prilike. Dok su Beograd i Novi Sad i dalje premium destinacije, jugoistočna Srbija i prigradska naselja nudi perspektivne opcije sa nižim ulaznim cenama i potencijalom za aprecijaciju vrednosti.

2026. godina će verovatno doneti nastavak ovih trendova, ali sa umerenijim stopama rasta i većom stabilizacijom tržišta.