Novi zakon o legalizaciji objekata: Sve što treba da znate u 2026. godini

Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, poznatiji kao zakon "Svoj na svome", stupio je na snagu u decembru 2025. godine i već je pokrenuo značajan interes među vlasnicima nekretnina širom Srbije. Ovaj zakon predstavlja jedan od najambicioznijih projekata legalizacije u regionu, koji ima za cilj da reši problem oko pet miliona nelegalno izgrađenih objekata u Srbiji.

Prema podacima ministarstva, samo u prvom danu prijavljivanja (8. decembar 2025) podneto je više od 45.000 prijava za legalizaciju, što jasno pokazuje koliko je ovaj zakon potreban građanima.

Šta je novi zakon o legalizaciji?

Novi zakon omogućava vlasnicima nelegalno izgrađenih objekata da brzo i jednostavno upišu prava svojine na svojim nekretninama, uz značajno smanjenje birokratskih procedura i fiksne, pristupačne naknade. Zakon je donet kao odgovor na dugogodišnji problem velikog broja objekata izgrađenih bez građevinske dozvole ili suprotno planskim aktima.

Kako ističe Aleksandra Sofronijević, ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, cilj zakona je da svako ostvari svoje pravo i da objekat koji godinama koristi postane njegovo u pravnom smislu, a da država reši višedecenijski nagomilani problem. "Država mora da zna šta joj je izgrađeno na teritoriji i ko su ti vlasnici. Svaki automobil ima svog vlasnika, zna se ko je vlasnik, a kuće nemaju upisane vlasnike", kaže Sofronijević.

Kada možete podneti prijavu?

Prijavljivanje nelegalnih objekata počelo je 8. decembra 2025. godine u četiri sata ujutru, kada je otvorena digitalna platforma. Građani imaju tačno dva meseca za podnošenje prijava, što znači da se prijave mogu podneti do 8. februara 2026. godine. Ovaj rok je zakonski propisan i ne može se produžiti, pa je važno da vlasnici objekata ne propuste ovu priliku.

Načini podnošenja prijava:

1. Online preko digitalne platforme (eGrađanin portal) - najbrži i najpraktičniji način, dostupan od 4 sata ujutru 2. Lično u opštini gde se objekat nalazi - sve opštine su spremne za prijem prijava 3. U Pošti Srbije - preko 580 objekata Pošte Srbije širom zemlje

Zakon predviđa i mogućnost podnošenja prijave u roku od godinu dana od stupanja zakona na snagu za građane koji iz objektivnih razloga nisu podneli prijavu na vreme, uz dokaz za opravdanost kašnjenja.

Šta je potrebno od dokumentacije?

Novi zakon je značajno pojednostavio postupak u pogledu dokumentacije. Za podnošenje zahteva za legalizaciju potrebna je:

Osnovna dokumentacija:

- Važeća lična karta ili pasoš

Bilo kakav dokaz o vlasništvu - može biti: - Ugovor o kupovini - Ugovor o poklonu - Ostavinsko rešenje - Presuda kojom se utvrđuje vlasništvo - Ili bilo koji drugi dokument kojim dokazujete da ste imali pravni osnov da gradite na parceli
Broj katastarske parcele na kojoj se objekat nalazi
Podaci o objektu - koje je vrste, površine i spratnosti
Izjava pod krivičnom i materijalnom odgovornošću da su dati podaci tačni

Važno: Zahtev se može podneti čak i ako je objekat građen na tuđoj zemlji, što znači da ne morate biti vlasnik parcele da biste podneli prijavu za legalizaciju objekta. Nadležni kažu da vam ne treba dokumentacija ako ste vlasnik parcele na kojoj se objekat nalazi. Ako je kao vlasnik parcele u katastru uknjiženo drugo fizičko ili pravno lice, onda morate dostaviti vlasničku dokumentaciju (ugovor o kupovini, ugovor o zajedničkoj gradnji, presuda, itd.).

Dodatna dokumentacija (kada je potrebna):

Prema objašnjenju advokata Đorđe Vukotića, elaborat geodetskih radova obavezno se dostavlja u tri slučaja:

1. Legalizacija stambenih i/ili poslovnih zgrada sa više posebnih delova (višeporodične zgrade) 2. Legalizacija prostora adaptiranog od zajedničkih prostorija (npr. potkrovlje, podrum) 3. Legalizacija objekta koji nije vidljiv na satelitskom snimku

Ako prijavu podnosite preko punomoćnika (advokata), on uz prijavu mora podneti uredno punomoćje. Po zakonu, punomoćja moraju biti overena kod javnog beležnika, iako u praksi punomoćja advokatima ne moraju biti overena.

Koliko košta legalizacija?

Jedna od najvećih prednosti novog zakona je predvidljivost i pristupačnost troškova. Prema odredbama zakona:

- Cene legalizacije kreću se od 100 do 1.000 evra u dinarskoj protivvrednosti

Najskuplje lokacije (posebno u Beogradu) mogu imati maksimalnu naknadu od 1.000 evra
Procenjuje se da će većina objekata koštati oko 100 evra

Ko je oslobođen od plaćanja naknade?

Prema zakonu, od plaćanja naknade za legalizaciju oslobođeni su:

- Primaoci socijalne pomoći

Osobe sa invaliditetom
Borci (ratni veterani)
Samohrani roditelji
Porodice sa troje i više dece

Ove kategorije građana mogu legalizovati svoje objekte bez troškova, što čini proces pristupačnijim za najugroženije slojeve društva.

Koji objekti mogu biti legalizovani?

Zakon omogućava legalizaciju sledećih kategorija objekata:

- Objekti izgrađeni bez građevinske dozvole pre stupanja na snagu novog Zakona o planiranju i izgradnji

Objekti izgrađeni suprotno planskim aktima (urbanističkim planovima)
Objekti sa privremenim građevinskim dozvolama izdatim pre 13. maja 2003. godine
Objekti građeni na tuđoj zemlji - zakon dozvoljava podnošenje prijave čak i ako niste vlasnik parcele

Objekti koji NE mogu biti legalizovani i koji će biti uklonjeni:

Prema zakonu, sledeći objekti ne mogu biti legalizovani i biće uklonjeni ili postati vlasništvo države:

- Objekti izgrađeni u zaštićenim područjima (nacionalni parkovi, prirodne rezervacije)

Objekti na površinama planiranim za javnu namenu (stambene parcele, zelene zone, trgovi, itd.)
Objekti koji ugrožavaju javnu sigurnost ili zdravlje građana
Sva buduća bespravna gradnja - zakon se primenjuje samo na objekte izgrađene pre stupanja na snagu

Digitalizacija postupka

Jedna od ključnih novina novog zakona jeste potpuna digitalizacija postupka. Digitalna platforma je otvorena 8. decembra 2025. godine u 4 sata ujutru, a centralizovani sistem omogućava:

- Brže rešavanje zahteva - u odnosu na prethodne postupke

Transparentnost - mogućnost praćenja statusa prijave online
Smanjenje birokratije - manje ličnih poseta institucijama
Jedinstvene procedure - isti postupak za sve opštine u Srbiji
Centralizovano odlučivanje - Agencija za evidentiranje prava na nepokretnostima koordinira postupak

Više prijava za istu zgradu

U praksi, više prijava za legalizaciju iste zgrade ne bi trebalo da stvara problem. Agencija može spojiti postupak odlučivanja i izdati jedinstvenu potvrdu za celu zgradu, što pojednostavljuje proces za višeporodične zgrade.

Uticaj na tržište nekretnina

Povećanje ponude na tržištu

Prema mišljenju stručnjaka, legalizacija pet miliona objekata može značajno uticati na tržište nekretnina u Srbiji. Očekuje se:

- Povećanje ponude legalnih nekretnina na tržištu

Poboljšanje likvidnosti - legalizovani objekti postaju prihvatljivi kao zalog za kredite
Proširenje dostupnosti kredita - banke će moći da prihvate legalizovane nekretnine kao kolateral
Povećanje transparentnosti tržišta - jasniji podaci o vlasništvu

Mogući efekti na cene

Stručnjaci ističu da efekti na cene nekretnina mogu biti dvosmerni:

U korist stabilizacije cena:

Povećana ponuda (potencijalno pet miliona objekata) može umanjiti pritisak na rast cena
Više objekata postaje dostupno za prodaju i izdavanje
Konkurencija među prodavcima može porasti
Legalizacija može dovesti do korekcije cena, posebno u segmentima sa viškom nelegalnih objekata

U korist održavanja cena:

Legalizovani objekti postaju vredniji (mogu biti založeni, prodati, naslediti)
Poboljšana pristupačnost kredita može podržati potražnju
Vlasnici možda neće žuriti sa prodajom odmah nakon legalizacije
Pad cena neće biti brz - vlasnici će čekati, analizirati i procenjivati trenutak za prodaju

Šta zakon NE rešava?

Važno je napomenuti da novi zakon ne rešava građevinske i urbanističke probleme. Prema izjavi ministarke Aleksandre Sofronijević, ovim zakonom se ne rešavaju građevinski ni urbanistički problemi, već se donosi pravna sigurnost za građane i privredu. Zakon ne rešava:

- Urbanističke probleme - objekti i dalje mogu biti suprotni planskim aktima

Građevinske probleme - ne reguliše kvalitet, sigurnost i tehničke standarde objekata
Infrastrukturne nedostatke - ne obezbeđuje automatski pristup vodovodu, kanalizaciji, struji
Pitanja investitora - ako kupujete stan u zgradi koja još nije legalizovana, proverite da li investitor ima dugove i da li će blagovremeno podneti prijavu za legalizaciju, jer u suprotnom rizikujete da se poverioci investitora naplate prodajom vašeg stana u izvršnom postupku

Kritike i izazovi

Neki stručnjaci i organizacije izražavaju zabrinutost u vezi sa:

- Koruptivni rizici - mogućnost zloupotrebe u postupku legalizacije, posebno u vezi sa transparentnošću postupka

Urbanistički problemi - zakon ne rešava fundamentalne probleme nelegalne izgradnje, već samo daje pravnu sigurnost
Rokovi za sprovođenje - sa preko 45.000 prijava samo u prvom danu, postoji pitanje da li će se svi zahtevi moći obraditi u predviđenom roku
Dodatni troškovi - mogućnost da se pojave neočekivani troškovi tokom postupka (elaborat geodetskih radova, punomoćje kod javnog beležnika)
Državno oduzimanje - u nekim situacijama država može i da oduzme nečiji dom ako objekat ne ispunjava zakonske uslove

Važni saveti za vlasnike

Ako planirate da legalizujete svoj objekat, važno je da:

1. Ne propustite rok - prijave se mogu podneti do 8. februara 2026. godine (tačno 2 meseca od početka) 2. Pripravite osnovnu dokumentaciju - lična karta, dokaz o vlasništvu (bilo koji), broj katastarske parcele, podaci o objektu 3. Proverite da li vam treba elaborat geodetskih radova - samo ako legalizujete višeporodičnu zgradu, adaptaciju zajedničkih prostorija ili objekat koji nije vidljiv na satelitskom snimku 4. Konsultujte se sa stručnjacima - advokat ili geodeta mogu pomoći u postupku, posebno ako imate složenije slučajeve 5. Proverite uslove - osigurajte se da vaš objekat ispunjava uslove za legalizaciju (nije na javnoj svojini, u zaštićenom području, itd.) 6. Pratite status - koristite online portal za praćenje statusa vaše prijave 7. Za investitore - ako ste investitor, podnesite prijavu na vreme kako biste zaštitili svoje kupce od mogućih problema sa poveriocima 8. Za kupce - ako kupujete stan u zgradi koja još nije legalizovana, proverite da investitor nema dugove i da će blagovremeno podneti prijavu za legalizaciju

Zaključak

Novi zakon o legalizaciji "Svoj na svome" predstavlja značajan korak ka rešavanju problema oko pet miliona nelegalno izgrađenih objekata u Srbiji. Sa pristupačnim cenama (od 100 evra, oslobođenje za ugrožene kategorije), digitalizovanim postupkom dostupnim 24/7 i rokom od tačno 2 meseca za prijave, zakon nudi mogućnost da se veliki broj građana osigura pravnu sigurnost svojih nekretnina.

Veliki broj prijava u prvom danu (preko 45.000) pokazuje koliko je ovaj zakon potreban i koliki je interes građana. Pojednostavljena procedura, minimum dokumentacije i mogućnost podnošenja prijave čak i ako objekat nije građen na vašoj zemlji, čine proces dostupnim širokom krugu vlasnika.

Za tržište nekretnina, legalizacija može doneti povećanje ponude, poboljšanje likvidnosti i proširenje dostupnosti kredita, što bi moglo imati pozitivan efekat na cjelokupnu dinamiku tržišta. Banke će moći da prihvate legalizovane nekretnine kao zalog, što će značajno proširiti opcije za stambeno kreditiranje.

Međutim, važno je imati u vidu da zakon ne rešava urbanističke i građevinske probleme, već pruža pravnu sigurnost vlasnicima. Za dugoročno rešavanje problema nelegalne izgradnje, biće potrebne dodatne mere i reforme u oblasti urbanizma i građevinarstva.

Građani koji žele da legalizuju svoje nekretnine treba da ne propuste rok od 2 meseca (do 8. februara 2026. godine) i da se informišu o svim detaljima postupka kako bi uspešno upisali svoja prava na nepokretnostima. Opštine i Pošta Srbije su spremne za prijem prijava, a digitalna platforma je dostupna 24 sata dnevno.