Fantomski oglasi: zašto je stan već izdat kad pozovete

Fantomski oglas je oglas za stan koji više nije slobodan, a i dalje stoji na portalu. Najčešće nastaje kada agent stan izda, pa oglas ručno skida sa više portala i na jednom ga zaboravi. Ređe je reč o mamcu ili prevari. Fantomski oglas se prepoznaje po datumu, ceni, slikama i ponašanju oglašivača. Pravilo je jednostavno: nijedan dinar pre razgledanja i ugovora.

Šta je fantomski oglas

Fantomski oglas je oglas za stan koji se ne može iznajmiti, iako izgleda aktivno. Pozovete, a sa druge strane čujete „taj je izdat pre deset dana".

Fantomski oglasi nisu jedna pojava, već tri različite:

Prvi tip je najčešći i najmanje opasan. Košta vas vremena i živaca. Druga dva koštaju novca.

Zašto fantomski oglasi nastaju

Fantomski oglasi nastaju zato što jedan stan istovremeno stoji na više portala, a skida se ručno, portal po portal.

Ručno ažuriranje na više portala

Agencija danas jedan stan oglašava na pet, šest ili osam portala. Svaki portal ima svoj nalog, svoju formu i svoje dugme za brisanje. Kada se stan izda, agent mora da prođe kroz sve naloge. Ako preskoči jedan, oglas tamo nastavlja da živi svojim životom. Ponekad i duže od samog zakupa.

Problem je tehnički, a ne moralni. Rešenje je takođe tehničko. Agencije koje oglase vode u Estinari CRM-u unose oglas jednom. Estinari ga šalje na povezane portale, među njima i na Brzo do stana. Kada agent stan označi kao izdat, oglas se skida sa tih portala odjednom. Nema portala koji je ostao zaboravljen.

Oglas kao mamac

Oglas mamac je oglas sa cenom znatno nižom od tržišne, objavljen da bi neko pozvao. Kada pozovete, stan je „upravo izdat", ali „imamo nešto slično". Slično je, naravno, skuplje.

Kurir je opisao šemu u kojoj su pojedine agencije za razgledanje jeftinog stana naplaćivale 3.000 do 5.000 dinara, a zatim javljale da je stan već iznajmljen i nudile skuplje stanove. Šema je stara, ali princip i danas radi isto.

Prevara sa depozitom

Prevarni oglas traži novac pre nego što vidite stan. Kurir Biznis je u februaru 2025. opisao tipičan scenario: vlasnik je „u inostranstvu", depozit se uplaćuje preko servisa za brz prenos novca, a ključ i ugovor „stižu posle". Stan na slikama postoji, ali se ne izdaje.

Kako prepoznati fantomski oglas pre nego što pozovete

Ovih sedam znakova ne dokazuju prevaru. Govore vam samo da pre poziva treba da budete oprezniji.

Šta da pitate kada pozovete na oglas

Ako stan ipak nađete preko vlasnika, korake za siguran dogovor smo opisali u vodiču kako iznajmiti stan bez agencije.

Šta agencija sme, a šta ne sme da traži od podstanara

Agencija za nekretnine ne sme da vam naplati posredovanje unapred. Pravila postavlja Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti („Sl. glasnik RS", br. 95/2013, 41/2018 i 91/2019).

Zakon traži i da posrednik izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine na stanu (čl. 16, tač. 3). Vi to možete da proverite i sami, besplatno, u eKatastru Republičkog geodetskog zavoda. Ime vlasnika iz eKatastra treba da se poklapa sa imenom osobe koja potpisuje ugovor ili daje ovlašćenje agenciji.

Kako izbeći fantomske oglase: kratka čeklista

Fantomske oglase izbegavate kombinacijom provere oglasa, provere oglašivača i jednog pravila o novcu:

Pravilo o novcu glasi: prvo stan, pa ugovor, pa novac. Šta ugovor o zakupu treba da sadrži i kako se vraća depozit, pročitajte u vodiču ugovor o zakupu stana: prava, obaveze i depozit.

Česta pitanja

Da li je fantomski oglas uvek prevara?

Ne. Najčešće je reč o oglasu koji agent ili vlasnik nije skinuo posle izdavanja stana. Prevara postoji tek kada se traži novac za stan koji se ne izdaje ili koji oglašivač nema pravo da izda.

Sme li agencija da naplati razgledanje stana?

Posrednik ne može da zahteva delimično plaćanje posredničke naknade unapred, pre zaključenja predugovora (čl. 20, st. 2 Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti). Troškove dodatnih usluga sme da naplati samo ako su izričito navedeni u ugovoru o posredovanju.

Kako da proverim da li je oglašivač stvarno vlasnik stana?

Otvorite javni pristup eKatastru Republičkog geodetskog zavoda i potražite stan po adresi. Ime upisanog vlasnika uporedite sa ličnom kartom osobe sa kojom potpisujete ugovor.

Zašto isti stan ima različite cene na različitim portalima?

Zato što je oglas na jednom portalu promenjen, a na drugom nije. Pitajte oglašivača koja je cena važeća i tražite da je napiše u ugovoru.

Sledeći korak

Fantomski oglas vam uzima vreme, a ponekad i novac. Najbrža zaštita je da pretragu počnete tamo gde se oglasi ažuriraju. Otvorite pretragu stanova za izdavanje na Brzo do stana, izaberite naselje i budžet i pozovite prvi oglas sa ovih pet pitanja spremnih. Ako stan ne prođe proveru, sledeći je jedan klik dalje.