Zbog mogućnosti promene vlasti višak sredstava ulazi u nekretnine: rastu cene stanova, rastu i cene gradnje

Vanredni parlamentarni izbori zakazani su za 25. oktobar. U nedeljama pred glasanje na tržištu nekretnina ponavlja se obrazac koji branša već prepoznaje: kada postoji stvarna mogućnost promene vlasti, višak sredstava ne čeka rezultat. Ulazi u stanove, lokale i građevinsko zemljište.

Zato sada rastu dve cene odjednom. Raste cena stana na oglasu, i raste cena same gradnje. Kupac koji stan finansira platom i kreditom nije taj koji diže kvadrat. Diže ga kapital koji traži gde da sačeka ishod 25. oktobra.

Rekordan kvartal, stanovi nose veći deo prometa

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, vrednost prometa nepokretnosti u prvom kvartalu 2026. iznosila je oko dve milijarde evra. To je najviši kvartalni iznos otkako postoji Registar cena nepokretnosti. Od toga je samo tržište stanova vredelo oko 1,2 milijarde evra.

Visok promet sam po sebi ne znači da je stan postao dostupniji. Kada raste i broj transakcija i cena po kvadratu, veći deo novca ostaje u skupljim segmentima, dok se ponuda ispod određenog praga stanjuje. Deo tog prometa, u mesecima pred izbore, nije potražnja za krovom nad glavom. To je potražnja za mestom gde višak novca može da stoji.

Zašto višak sredstava ide u stanove pred moguću promenu vlasti

Nekretnina u Srbiji i dalje služi kao sef u evrima. Teže se premešta od depozita, ali se teže i obezvređuje preko noći, a vlasništvo ostaje i ako se posle 25. oktobra promeni ko sedi u vladi. Zato se, kada smena vlasti pređe iz teorije u realnu mogućnost, višak sredstava ubacuje u stanove pre glasanja, a ne posle.

Taj novac nije ista tražnja kao domaćinstvo koje kupuje prvi stan. Ne pita za ratu, ne čeka pad kamate i ne bira najmanji stan koji prolazi kredit. Bira gotov kvadrat, često veći i skuplji, jer mu je cilj da sredstva budu van tekućeg računa dok traje politička neizvesnost. Na oglasima to izgleda kao da je tržište živo. U banci, kod kupca na platu, izgleda kao da je stan pobegao.

Efekat ne staje na ceni starog stana. Kada takav kapital uđe u novogradnju, investitor diže i cenu gradnje i cenu kvadrata koji još nije izgrađen. Materijal, rad i marža ionako rastu, a dodatna tražnja pred izbore daje pokriće da se taj rast prelije na kupca. Otud formula ovih nedelja: zbog mogućnosti promene vlasti višak sredstava ide u nekretnine, pa rastu cene stanova, a sa njima i cene gradnje.

Posle 25. oktobra računica se menja samo ako se neizvesnost stvarno skine. Ako ishod ostavi otvoreno ko formira vlast, pritisak na kvadrat ne mora da stane na dan glasanja.

Gde je kvadrat najbrže poskupeo

U istom periodu, u poređenju sa prvim kvartalom prethodne godine, cene stanova u Beogradu porasle su za oko 14%. Starogradnja je poskupela za oko 14%, novogradnja za oko 13%. Rast je, dakle, širok: ne tiče se samo novih projekata.

Novi Sad beleži rast ukupnih cena od oko 10%, Niš oko 13%. U Nišu se izdvaja starogradnja, sa skokom od oko 29,5%. To je tempo koji menja računicu i lokalnim kupcima i investitorima koji su Niš do skoro gledali kao znatno jeftiniju alternativu Beogradu.

Najveći relativni skok zabeležen je u Vršcu: ukupne cene više za oko 29%, starogradnja za oko 14,5%, a novogradnja za oko 58%. Kod ovako visokih procenata u manjem gradu važna je i baza - mali broj novih stanova može da pomeri prosek više nego isti procenat u Beogradu. Ipak, smer je isti: novi kvadrat poskupljuje i van najvećih tržišta.

Procenti su međugodišnji, za prvi kvartal 2026. u odnosu na isti period prethodne godine, prema izveštaju RGZ-a.

Šest godina kasnije: manje stanova u pristupačnom rasponu

U Beogradu su cene nekretnina u proteklih šest godina otprilike udvostručene. Uz to se promenila i struktura ponude. U odnosu na 2020. godinu, udeo prometa stanova čiji kvadrat košta između 2.000 i 3.000 evra veći je za oko 31%, dok je dostupnost stanova u rasponu od 1.000 do 2.000 evra po kvadratu manja za oko 37%.

To je za agente i kreditne savetnike važnije od samog proseka. Kupac koji traži prvi stan sve ređe nalazi objekat u donjem delu beogradske ponude, pa izbor svodi na manju kvadraturu, udaljeniju lokaciju ili veći kredit. Srednji segment, koji je do skoro bio „normalan" beogradski stan, sada je cenovni razred u koji ulazi sve veći deo prometa.

Zašto tražena cena beži od kupca na kreditu

Većina kupaca stan finansira kreditom. Kada investitor podigne cenu, rata ne prati platu istim tempom, pa deo tražnje ostaje na oglasima koje kupac može da vidi, ali ne i da zatvori.

Na strani ponude čest je izbor većih stanova. Takav proizvod je skuplji za izgradnju, ali se u praksi brže proda kupcu koji već ima kapital ili kombinuje učešće i kredit iznad proseka. Posledica je manje novih garsonjera i manjih dvosobnih stanova, upravo onoga što traži prvi kupac.

Deo krajnje cene nije samo beton i rad. U kvadrat ulaze i naknade, doprinosi i poresko opterećenje gradnje. Ako olakšice ostanu na strani investitora, a kupac i dalje ulazi sa visokom ratom, jaz se ne zatvara. Za tržište je održivije da podsticaj smanji ulaznu cenu za kupca, a ne samo maržu na projektu koji je ionako prodat.

Gradnja poskupljuje brže od opšte inflacije

Podaci Zavoda za statistiku za drugo tromesečje 2026. pokazuju da je vrednost izvedenih građevinskih radova u tekućim cenama veća za oko 20%, a u stalnim cenama za oko 9%. Rast nije ravnomeran: celokupan plus ostvaren je u Beogradu, gde je međugodišnji skok oko 51%, uz pad vrednosti radova u ostalim delovima Srbije.

Posebno je važan odnos cena. Rast cena u građevinarstvu u tom tromesečju bio je oko 11%, dok je opšta inflacija bila nešto iznad 3%. Gradnja, dakle, poskupljuje nekoliko puta brže od prosečne potrošačke korpe. To se preliva u novogradnju, a zatim i u starogradnju, jer kupci porede ta dva segmenta na istom tržištu.

U maju 2026. izdato je oko 4,6% više građevinskih dozvola nego u istom mesecu prethodne godine, ali je predviđena vrednost radova veća za oko 65%. Više dozvola ne objašnjava taj skok. Objašnjava ga skuplji i krupniji posao po dozvoli: veći projekti, viša cena materijala i rada, i koncentracija aktivnosti tamo gde je tražnja najjača.

Šta diže cenu same gradnje

Tri faktora se u praksi sabiraju, i nijedan sam ne nosi ceo rast.

Materijal i inflacija ulaza. Kada osnovni materijal i energija ostanu skuplji duže od jedne sezone, izvođač ne može da drži staru ponudu. Investitor to ugrađuje u cenu kvadrata pre nego što stan izađe na tržište.

Manjak kvalifikovane radne snage. Građevina i dalje teško popunjava majstore i inženjere. Skuplja radna snaga produžava rok i diže jediničnu cenu, posebno na projektima koji moraju da drže tempo prodaje.

Marža na svakoj karici. Od nabavke, preko izvođenja, do prodaje, svaki učesnik štiti svoju poziciju. Kada se ti dodaci ređaju jedan na drugi, krajnja cena se odvaja od realnog troška materijala. Kupac vidi samo poslednji broj na oglasu.

Četvrti faktor je politički, i u oktobru 2026. je presudan. Mogućnost promene vlasti na izborima 25. oktobra ubacuje u isti lanac i višak sredstava koji inače ne bi kupovao stan ovog meseca. Taj priliv diže i traženu cenu i opravdanje da gradnja ostane skupa.

Šta ovo menja učesnicima na tržištu

Kupac. Prosek više nije orijentir. U Beogradu treba računati da je pristupačni raspon od 1.000 do 2.000 evra po kvadratu osetno uži nego pre šest godina. Poređenje starogradnje i novogradnje i dalje ima smisla, jer obe rastu sličnim tempom, ali lokalni izuzeci poput niške starogradnje pokazuju da „jeftiniji grad" više nije automatski jeftin.

Investitor. Aktivnost gradnje je koncentrisana u Beogradu, dok je u ostatku Srbije vrednost radova pala. Veći stanovi se brže prodaju, ali sužavaju bazu kupaca. Projekat koji cilja prvi stan i dalje mora da ima manju kvadraturu i jasniju cenu po kojoj kredit prolazi.

Agent i posrednik. Klijentu treba objasniti razliku između oglasa i platežno sposobne tražnje. Rekordan promet ne znači da će svaki stan po traženoj ceni naći kupca u istom roku. U gradovima sa visokim relativnim skokom, kao što je Vršac u novogradnji, procena mora da razdvoji realan trend od efekta male ponude.

Tržište zakupa. Dok kupovina prvog stana ostaje teža, deo tražnje ostaje u zakupu. To drži kirije osetljivim na svaki novi talas kupaca koji odustanu od kredita.

Zaključak

Pred 25. oktobar tržište ne čita samo RGZ. Čita i mogućnost promene vlasti. Dok ta mogućnost stoji, višak sredstava ulazi u nekretnine, cene stanova idu naviše, a cene gradnje ne zaostaju: promet od oko dve milijarde evra u prvom kvartalu, stanovi od oko 1,2 milijarde, dvocifren rast u Beogradu, Novom Sadu i Nišu, i gradnja koja poskupljuje brže od opšte inflacije.

Za kupca na kredit to znači da u ovih nekoliko nedelja ne konkuriše samo drugim porodicama. Konkuriše i kapitalu koji stan kupuje da sačeka ishod izbora. Za agenta i investitora znači da tražena cena uoči 25. oktobra nije čista slika plate i kamate. U nju je već ubačen višak sredstava.

Pratite kretanje tržišta? Pogledajte tekst o rastu popularnosti stambenih kredita ili pregledajte najnovije analize na blogu.

Tražite stan? Pregledajte aktuelnu ponudu u Beogradu, Novom Sadu i Nišu.