U Srbiji oko 80.000 stanova stoji neprodata zbog koruptivne zarade

Oko 80.000 stanova u Srbiji stoji neprodato zbog koruptivne zarade. Nisu ostali bez kupca zato što tržištu toliko stanova nije trebalo. Građeni su da bi se novac od korupcije prelio u privatne kvadrate, pa trećina novogradnje danas stoji van prometa.

Kako navodi portal N1, od 2018. do 2025. godine izgrađeno je oko 234.000 stanova, a prodato oko 153.000. Neprodato je ostalo oko 81.000 stanova, dakle oko 80.000, što je približno trećina svega što je u tom roku završeno.

Iza te brojke, kako N1 prenosi, stoji i površina: oko 5,7 miliona sagrađenih kvadrata, čija je vrednost radova prešla pet milijardi evra, ostalo je bez kupca. Podatke je sabrao Duško Vuksanović. Istraživanje je prvo objavljeno u nedeljniku Radar, a iste brojke predstavio je i u emisiji Novi dan na televiziji N1.

Kako su brojke dobijene

Vuksanović je, kako prenosi N1, do rezultata došao ukrštanjem dve javne evidencije. Republički zavod za statistiku vodi podatke o završenim stanovima, njihovoj površini i ceni građevinskih radova. Republički geodetski zavod vodi evidenciju o tome koliko je stanova prodato, i u novogradnji i u starogradnji.

Poređenje se odnosi samo na novogradnju i samo na period od 2018. do 2025: koliko je stanova završeno, a koliko je promenilo vlasnika. Razlika ne znači da u svaki od tih stanova niko nikad nije ušao. Znači da za njih, prema ovom preseku, nije bilo kupoprodaje.

Stan se uobičajeno gradi da bi se prodao ili izdao. Ovde je cilj bio drugi. Kada je gradnja način da se koruptivna zarada sakrije u beton, kupac nije potreban. Zato trećina novogradnje godinama stoji, kao kapital koji nije ni trebalo da uđe u promet.

Gde neprodati stanovi najviše odstupaju

Višak nije na jednom gradilištu. N1 prenosi da se isti trag vidi skoro u celoj Srbiji, ali odnos izgrađenog i neprodatog nije svuda isti.

U Beogradu je neprodati udeo manji u odnosu na obim gradnje: od oko 71.000 izgrađenih stanova, bez kupca je ostalo oko 15.000. U Novom Sadu je odnos oštriji. Od oko 33.000 izgrađenih, oko 13.000 nije prodato. Na Zlatiboru je, prema istom preseku, bez kupca ostala približno polovina od oko 14.000 stanova.

Isti obrazac Vuksanović nalazi i u Nišu, Kragujevcu, Šapcu i Loznici. Kod apartmana, pored Zlatibora, gradnja se širi i na Veliko Gradište, Kopaonik i opštinu Raška. Na turističkim lokacijama kvadrat se češće kupuje kao drugi stan ili sezonski smeštaj, pa sporija prodaja nije isto što i prazan stambeni fond u gradu u kom se živi. Obim koji N1 prenosi ipak izlazi iz okvira uobičajenog sezonskog zastoja.

Privatno vlasništvo, a javni dug

U posmatranom periodu zemlja je, prema tom izlaganju, zadužena za oko 15 milijardi evra. Bruto vrednost troškova novoizgrađenih stanova iznosi oko pet milijardi evra. Otud formulacija da je otprilike svaki treći pozajmljeni evro završio u stanogradnji. Sažeto: vlasništvo nad stanovima je privatno, a dug iz kojeg je deo tog talasa finansiran ostaje javni.

Tu je i razlog što stanovi stoje. Obrazac nije nov u ekonomskoj literaturi, a kako navodi portal N1, Vuksanović ga vezuje za zemlje sa visokom političkom korupcijom. Država se zadužuje, pokreću se krupni infrastrukturni projekti, i na tim poslovima nastaje koruptivna zarada. Najbrži način da se ta zarada ostvari i sačuva jeste da se prelije u stanove. U Srbiji se taj princip, po njegovim rečima, ponovio tokom poslednjih desetak godina. Stan koji niko ne kupuje nije promašaj prodaje. On je dokaz da je gradnja služila korupciji, a ne kupcu.

Porez kao put koji ostaje u zakonu

Povraćaj tog novca naknadnim postupcima, po oceni koju prenosi N1, teško je izvodljiv. Vlasništvo je rasuto. Uglavnom su vlasnici firme, a ne jedno fizičko lice koje je lako izdvojiti. Zato Vuksanović kao jedini put koji ostaje unutar pravnog okvira vidi oporezivanje.

U programu Studentske liste, kako je naveo, predviđen je rok od 12 meseci: ako stan u tom roku nije useljen, počinje oporezivanje. Mera bi pogodila i fizička lica koja imaju dva ili više stanova. Njegov zaključak je da je porez način da se problem dira, a da se ostane u okviru zakona.

Za tržište to ima konkretnu posledicu. Stan koji godinama stoji bez kupca i bez useljenja prestao bi da bude način da se kapital drži u betonu bez dodatnog troška. Porez sam ne zatvara javni dug, ali menja računicu onome ko drži više stanova van upotrebe.

Šta višak znači kupcu i investitoru

Veliki broj neprodatih stanova ne znači da je kvadrat pojeftinio. Deo te ponude nije u cenovnom rangu u kom kupac na kredit uopšte traži stan. Drugi deo je apartmanski fond na turističkim lokacijama, koji se ne takmiči sa stanovima za stalno stanovanje.

Brojke koje N1 prenosi ipak menjaju utisak da stanova nema. Sagrađeno je više nego što je prodato, i to u skoro svim većim centrima. U Beogradu je neprodati deo manji nego u Novom Sadu ili na Zlatiboru, ali i dalje je reč o oko 15.000 stanova koji već postoje, a nisu ušli u kupoprodaju.

Kupcu je korisno da razdvoji dva pitanja. Prvo je da li na tržištu ima gotovih stanova. Drugo je da li je taj stan u budžetu, na lokaciji i u stanju u kom se može useliti. Višak neprodatih kvadrata odgovara na prvo. Na drugo i dalje odgovaraju cena, kredit i konkretan oglas.

Za investitora ista brojka znači da se projekat više ne može praviti na pretpostavci da će se sve prodati dok traje gradnja. Tamo gde je neprodati udeo visok, tempo nove gradnje i tražena cena moraju da računaju na stanove koji već čekaju.

Zaključak

Oko 80.000 neprodatih stanova, u periodu od 2018. do 2025, stoji zbog koruptivne zarade. To nije usputna statistika i nije znak da kupaca nije bilo. To je trećina novogradnje i više od pet milijardi evra ugrađenih u kvadrate koji nisu ni građeni za prodaju, od Beograda do Zlatibora. Kako navodi portal N1, Duško Vuksanović taj višak vezuje za prelivanje koruptivne zarade iz zaduživanja i infrastrukturnih poslova u privatnu stanogradnju. Kao jedini pravni odgovor vidi oporezivanje stanova koji ostanu neuseljeni.

Dok takav okvir ne postoji, brojka ostaje na tržištu: stanovi sagrađeni zbog korupcije i dalje stoje neprodati.

Pratite kretanje tržišta? Pogledajte tekst o tome kuda višak sredstava ide pred izbore ili pregledajte najnovije analize na blogu.

Tražite stan? Pregledajte aktuelnu ponudu u Beogradu, Novom Sadu i Nišu.